Superbonus 110% e decoro architettonico
Contributo dell'Avv. Alessandro Pachera Ecco che se tali innovazioni vanno a migliorare il condominio, o a determinare un uso più comodo o un maggior rendimento delle cose comuni, basterà il voto favorevole degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell’immobile. È invece sufficiente la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la metà del valore dell’immobile, per le innovazioni riguardanti: Vi sono, però, 3 importanti eccezioni. Sono vietate le innovazioni che: Andiamo a chiarire cosa si intenda per alterazione del decoro architettonico, e cosa possa fare il condomino dissenziente. La materia è di stretta attualità in quanto gli incentivi fiscali introdotti e potenziati recentemente dallo Stato, detti bonus facciate o Superbonus 110%, hanno moltiplicato gli interventi modificativi, e potenzialmente lesivi, dell’aspetto dei condomìni. Per decoro architettonico di un edificio si intende, dunque, l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata ed armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico. Qualunque intervento che alteri in modo visibile e significativo la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una sua propria specifica identità deve considerarsi vietato. La valutazione di questi aspetti sarà necessariamente diversa caso per caso. Ogni singolo edificio fa storia a sé, e si dovrà considerare se l’innovazione proposta e votata in assemblea, che si ricorda, dovrà essere in quella sede ampiamente esposta e spiegata, sarà rispettosa dell’armonia estetica del codominio o ne alteri significativamente il decoro architettonico. Qualora anche un singolo condomino dissenziente dal voto della maggioranza, o astenuto o assente, ritenga che i lavori proposti e votati siano lesivi del decoro architettonico dell’edificio potrà, anche con ricorso cautelare urgente, agire avanti il Tribunale competente ed ottenere la sospensione dei lavori deliberati, lamentando l’illegittimità della delibera assembleare ed il grave pregiudizio economico che patirebbe se i lavori venissero iniziati e successivamente la delibera venisse annullata in sede di merito. Sarebbe infatti, in tale caso, impossibilitato a fruire dei benefici fiscali previsti dal Superbonus 110% o dal bonus facciate, e dovrebbe comunque pagare i lavori eseguiti. Un’ultima annotazione da tener presente. Se il condominio vota opere, manufatti o impianti molto costose o voluttuarie, dunque non necessarie, che siano utilizzabili soltanto da alcuni dei condomini, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. I condomini dissenzienti, o i suoi eredi, potranno cambiare idea e decidere di utilizzare tali opere anche successivamente alla realizzazione, ma in questo caso dovrà pagare la sua parte di spesa per l’esecuzione e per la manutenzione. Riferimenti normativi: Artt.li 1120 e 1121 c.c. D.L. 34/2020; L. 77/2020; D.L. 104/2020; L.126/2020; L.178/2020 Trib. Milano 30 settembre 2021 Cass. Civ. n.18928/2020; Cass. Civ. n.1286/2010; Cass. Civ. n.14455/2009; Cass. Civ. n.1076/2005
La legge consente che nei nostri condomìni possano essere eseguite delle opere importanti, dette innovazioni, anche senza il consenso unanime dei condomini.Che cosa si intende per “decoro architettonico”?
Superbonus 110%: cosa può fare il condomino dissenziente?
Qualora l’utilizzazione separata non fosse possibile, l’innovazione è vietata, a meno che la maggioranza che l’ha deliberata non accetti di pagarne integralmente le spese.
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